Contrat de bail commercial : statut, forme, mentions obligatoires, annexes

Contrat de bail commercial : les 4 conditions du statut

D'après la fiche Entreprendre Service Public vérifiée le 28 mai 2025, le statut des baux commerciaux s'applique de lui-même et donne au locataire le renouvellement au bout de 9 ans, une indemnité d'éviction s'il n'est pas renouvelé et la révision du loyer tous les 3 ans ou par clause d'échelle mobile. Il faut quatre conditions réunies : un contrat de bail, un local à usage commercial, artisanal ou industriel stable et permanent, un fonds exploité effectivement avec sa propre clientèle, et un locataire immatriculé au RCS ou au RNE.

Les terrains nus en sont exclus, sauf constructions faites avec l'accord écrit du bailleur. Les boutiques de centres commerciaux en bénéficient, un stand seulement s'il est stable et permanent et si l'exploitant a sa propre clientèle, un dépôt accessoire s'il est indispensable et appartient au même bailleur. Un local d'habitation ne devient commercial qu'après autorisation de changement d'usage en mairie. Les professions libérales signent en principe un bail professionnel, qu'elles peuvent placer volontairement sous le régime commercial. En location-gérance, le locataire du bail garde le droit au renouvellement, pas le locataire-gérant.

Écart relevé tel quel : la fiche range l'immatriculation parmi les 4 conditions d'application du statut, puis écrit que cette condition est nécessaire pour obtenir le renouvellement du bail à l'échéance.

Verbal, écrit ou notarié

Aucune forme n'est imposée. Le bail verbal ne permet pas d'informer le locataire des obligations environnementales ni de la répartition des charges : en pratique, le bail est écrit, sur papier ou sous forme électronique. Selon la fiche, le notaire est obligatoire quand la durée dépasse 12 ans et quand le bail concerne un débit de boissons, qu'elle illustre par un bar, un restaurant, un supermarché, une épicerie ou un caviste. Les frais d'établissement du bail et de ses avenants sont généralement à la charge du locataire. Avant la signature, le bailleur informe le locataire sur l'état des risques de la zone.

Mentions obligatoires et clauses négociées

Le bail écrit indique l'identité et la capacité des parties, une désignation précise des locaux avec issues de secours, caves et garages, la durée, la clause de destination, dont la modification passe par une déspécialisation, le loyer, sa date de paiement et son mode de révision, le montant et la date d'encaissement du dépôt de garantie, la répartition des charges, impôts et taxes, et les conditions du congé. Écart relevé tel quel : la fiche, vérifiée le 28 mai 2025, plafonne déjà le dépôt de garantie à 3 mois de loyer pour les baux signés ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.

Se négocient notamment la sous-location, la cession, le bailleur pouvant interdire de céder le bail seul mais pas avec le fonds de commerce, et la clause d'exclusivité, qui l'empêche de louer dans le même ensemble à un concurrent du locataire.

Documents à annexer et état des lieux

L'état des lieux se fait à l'entrée, par les parties ou un tiers mandaté ; en cas de désaccord, un commissaire de justice l'établit, frais partagés par moitié. Sans état des lieux d'entrée, les locaux sont réputés en bon état de réparations locatives, le bailleur devant prouver qu'il a tout fait pour le réaliser ; pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux de sortie n'est dû que s'il y en a eu un à l'entrée. Le diagnostic amiante n'est pas annexé mais tenu à jour et mis à disposition, et un risque de pollution des sols s'annonce par écrit.

Écart relevé tel quel : la liste des annexes vise l'annexe environnementale pour les surfaces supérieures ou égales à 2 000 m², le détail pour un local de plus de 2 000 m².

Ce que cela change pour la TPE

Notre lecture, pour une boutique de vêtements qui signe son premier bail : relire la clause de destination au regard des activités réellement prévues, exiger l'inventaire des charges et un état des risques de moins de 6 mois, et vérifier que la cession avec le fonds reste possible. Voir notre page sur le dépôt de garantie, notre page sur les charges du bail commercial et notre page sur le renouvellement.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne traite ni du loyer, ni de la déspécialisation, ni de la résiliation du bail. Fiche vérifiée le 28 mai 2025, lue le 15 septembre 2026.