Renouvellement du bail commercial : congé, demande, tacite prolongation, loyer

Renouvellement du bail commercial à l'initiative du bailleur

D'après la fiche Entreprendre Service Public vérifiée le 10 octobre 2025, à l'expiration du bail, 9 ans minimum, le bailleur peut envoyer un congé avec offre de renouvellement, par acte de commissaire de justice, au moins 6 mois avant la date d'expiration. Le congé précise ses motifs et rappelle au locataire qu'il a 2 ans pour saisir le tribunal judiciaire s'il conteste ou réclame une indemnité d'éviction. Pendant une prolongation tacite, le congé vaut en outre pour le dernier jour d'un trimestre civil : dans l'exemple de la fiche, un congé du 1^er août 2023 prend effet le 31 mars 2024.

Le locataire peut refuser l'offre, et le bail prend fin sans indemnité d'éviction ; l'accepter avec le nouveau loyer, expressément par commissaire de justice ou lettre recommandée, ou tacitement en payant la hausse ; ou accepter le renouvellement en refusant le loyer, qui se négocie alors à l'amiable, puis devant la commission de conciliation ou le président du tribunal judiciaire.

À l'initiative du locataire : conditions et demande

Le droit au renouvellement suppose trois conditions, dont une seule manquante suffit à le perdre : être propriétaire du fonds, être immatriculé au RCS pour un commerçant ou au RNE pour un artisan à la date du congé ou de la demande, et avoir exploité effectivement le fonds dans les locaux pendant les 3 années précédant l'expiration ou la reconduction. Le cessionnaire du bail en bénéficie si la cession intervient dans les 6 premières années ; dans les 3 dernières, l'acheteur du fonds cumule sa durée d'exploitation avec celle du vendeur, mais l'acheteur du seul droit au bail n'a pas ce droit et a intérêt à obtenir avant la cession une promesse ou un renouvellement anticipé.

La demande part par lettre recommandée avec avis de réception ou acte de commissaire de justice, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration, avec la mention de l'article L145-10 du code de commerce ; une proposition de loyer est facultative. Le bailleur a 3 mois pour refuser par acte motivé, faute de quoi il est réputé accepter ; pour obtenir une hausse, il répond par acte de commissaire de justice. Un refus pour motif grave et légitime, charges impayées, réparations prévues non faites, défaut d'exploitation, ne donne pas lieu à indemnité ; le locataire a 2 ans pour saisir le tribunal.

Tacite prolongation : même bail, loyer inchangé

Sans congé ni demande, le bail se poursuit pour une durée indéterminée : ce n'est pas un nouveau contrat. Le loyer reste le même, une révision triennale restant possible, et au-delà de 12 ans depuis le bail initial le bailleur peut le déplafonner, avec en général une forte hausse. Le repreneur d'un fonds cédé pendant cette période s'expose à un non-renouvellement ou à une hausse. Chaque partie peut y mettre fin par congé de commissaire de justice, au moins 6 mois avant et pour le dernier jour du trimestre civil : un congé du 4 avril 2024 prend effet le 31 décembre 2024 et non le 4 octobre.

Loyer renouvelé : plafonné ou fixé à la valeur locative

Le loyer plafonné suit la variation de l'ILC ou de l'ILAT : loyer initial multiplié par le dernier indice connu, divisé par l'indice publié 9 ans plus tôt. L'exemple de la fiche porte un loyer annuel de 10 000 € à 12 706 € avec des ILC de 137,71 et 108,38, soit une hausse d'environ 27,1 % selon notre calcul. Écart relevé tel quel : ce bail conclu le 1^er décembre 2015 y expire le 31 novembre 2024, date qui n'existe pas. Les parties peuvent exclure le plafonnement à la signature ou au renouvellement.

Le loyer est déplafonné si le bail est conclu ou renouvelé pour plus de 9 ans, s'il s'est poursuivi au-delà de 12 ans, ou si un élément de la valeur locative change notablement, ce que le juge apprécie au cas par cas. Écart relevé tel quel : la définition de la valeur locative cite les prix couramment pratiqués dans le voisinage parmi ses 5 éléments, alors que la liste des motifs de déplafonnement les remplace par les améliorations importantes apportées aux lieux loués.

Désaccord sur le loyer et tribunal compétent

La commission de conciliation des baux commerciaux du département de l'activité, saisie gratuitement par lettre recommandée avec les coordonnées des parties et les pièces, rend un avis sous 3 mois, avec à défaut d'accord les points de désaccord et une proposition motivée de loyer. Le président du tribunal judiciaire, avocat obligatoire, est saisi 1 mois après la réception du premier mémoire ; le locataire paie entre-temps le loyer du bail. Du 1^er janvier 2025 au 31 décembre 2028, dans 12 villes dont Paris, Lyon et Marseille, les litiges de bail liés à une procédure collective vont au tribunal des activités économiques.

Ce que cela change pour la TPE

Notre lecture, pour une boutique dont le bail de 9 ans expire dans moins de 6 mois sans congé reçu : envoyer la demande en lettre recommandée avec la mention légale, puis compter 3 mois ; laisser filer la prolongation tacite expose au déplafonnement passé 12 ans. Voir notre page sur le refus de renouvellement et notre page sur le loyer du bail commercial.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne détaille ni le calcul de la valeur locative, ni l'indemnité d'éviction, ni la reprise des locaux d'habitation accessoires. Fiche vérifiée le 10 octobre 2025, lue le 15 septembre 2026.