Indemnité d'éviction d'un bail commercial : calcul, remplacement, déplacement

Indemnité d'éviction : principe et date d'évaluation

D'après la fiche Entreprendre Service Public vérifiée le 16 avril 2025, l'indemnité d'éviction est la compensation versée par le bailleur qui refuse de renouveler le bail commercial. Elle couvre tout le préjudice du locataire, notamment la valeur marchande du fonds, le déménagement, la réinstallation et les droits de mutation d'un fonds de même valeur. Bailleur et locataire peuvent la fixer à l'amiable ; à défaut, le tribunal judiciaire la fixe, souvent après expertise, et le tribunal des activités économiques dans 12 villes en cas de procédure collective, à titre expérimental jusqu'au 31 décembre 2028.

Elle est évaluée à la date du départ effectif si le locataire a déjà quitté les lieux, ou à la date de la décision du juge s'il y est resté ; le chiffre d'affaires réalisé après l'expiration du bail est alors pris en compte.

Indemnité principale : remplacement ou déplacement

Quand le locataire perd sa clientèle, l'indemnité de remplacement repose sur la valeur marchande du fonds selon les usages de la profession : perte de la clientèle, qui fait disparaître le fonds pour un commerce de proximité, résultats d'exploitation, souvent sur les 3 dernières années de chiffre d'affaires, et droit au bail. Si le droit au bail vaut plus que le fonds, par exemple pour un emplacement exceptionnel, l'indemnité est égale à sa valeur.

Quand l'activité peut être déplacée, compte tenu de sa nature et du marché locatif du quartier, l'indemnité de déplacement se calcule sur la différence entre le loyer qu'aurait payé le locataire en cas de renouvellement et celui du nouveau local, affectée d'un coefficient tenant à l'emplacement et à l'activité, en tenant compte du droit au bail de l'ancien local et d'un éventuel nouveau pas-de-porte. Si le déplacement coûte plus que le fonds, l'indemnité est limitée à la valeur de remplacement, et c'est au bailleur de prouver que le fonds ne disparaît pas.

Indemnités accessoires et remploi

L'indemnité principale peut être augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation liés à l'achat du nouveau fonds, des indemnités de licenciement des salariés si l'éviction les entraîne, d'une indemnité pour perte de logement si le bail comprend une habitation, des indemnités de résiliation de contrats, de frais accessoires comme la perte d'une licence, d'un trouble commercial et d'un double loyer pendant la réinstallation. L'indemnité de remploi, qui couvre les frais et droits de mutation d'un nouveau fonds, n'est pas due si le bailleur prouve que le locataire ne s'est pas réinstallé.

Paiement, séquestre et départ

Le bailleur paie le locataire directement ou consigne l'indemnité chez un séquestre, désigné d'un commun accord ou par le jugement, surtout si des difficultés sont prévisibles. Le locataire dispose de 3 mois après le versement complet, indemnités accessoires comprises, pour libérer les lieux ; en cas de séquestre, 3 mois après la remise des fonds, dont le bailleur l'informe, le séquestre vérifiant que les locaux sont vides et les impôts et loyers payés avant de le payer. Jusqu'au paiement intégral, le locataire reste dans les lieux, verse une indemnité d'occupation et respecte les clauses du bail. Le bailleur peut encore renoncer à l'éviction dans les 15 jours suivant la décision fixant l'indemnité, si le locataire ne s'est pas réinstallé ailleurs.

Ce que cela change pour la TPE

Notre lecture, pour une boulangerie de quartier évincée : sa clientèle étant attachée à l'adresse, elle relève plutôt de l'indemnité de remplacement, et elle rassemble dès le congé ses 3 derniers bilans, le chiffre d'affaires postérieur au terme et les devis de déménagement et de réinstallation, sans quitter les lieux avant le paiement complet. Voir notre page sur le refus de renouvellement et notre page sur la cession du bail commercial.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne donne ni barème, ni coefficient chiffré, ni jurisprudence sur la valeur des fonds, et ne traite pas des motifs de refus sans indemnité. Fiche vérifiée le 16 avril 2025, lue le 15 septembre 2026.