Charges du bail commercial : inventaire, taxe foncière, grosses réparations

Charges du bail commercial : l'inventaire obligatoire

D'après la fiche Entreprendre Service Public vérifiée le 29 mai 2026, la loi impose d'insérer dans le bail ou en annexe un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Sans cet inventaire, le bailleur ne peut facturer aucune charge. Chaque année, un état récapitulatif liquide et régularise les comptes, adressé au plus tard le 30 septembre de l'année qui suit ; en copropriété, dans les 3 mois suivant la présentation des comptes de copropriété. Notre lecture : la fiche écrit « de l'année qui suit celle où il est établi », formule qui ne précise pas l'année des charges concernées.

Dans un ensemble à plusieurs locataires, comme un centre commercial, le bail répartit charges et travaux selon la surface exploitée, et les taxes correspondent au local et à sa quote-part de parties communes. En cours de bail, le bailleur informe le locataire de toute nouvelle charge, taxe ou redevance et de toute modification de la répartition.

Ce qui reste au bailleur, ce qui revient au locataire

Restent toujours au bailleur les grosses réparations touchant la structure, murs de soutènement, charpente ou toiture, les travaux liés à la vétusté ou à une mise aux normes quand ils relèvent des grosses réparations, comme l'accessibilité ou la sécurité incendie, ses honoraires de gestion des loyers, et les charges des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Le locataire paie toujours l'eau, le gaz et l'électricité, l'entretien et les réparations courantes, peintures, moquettes, chauffage, sanitaires, les dépenses d'équipement de la copropriété et les embellissements plus coûteux que le simple remplacement, ainsi que la CFE et la CVAE. La taxe foncière, la taxe sur les bureaux ou les locaux de stockage en Île-de-France et en région PACA, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont payées par le bailleur et ne lui sont remboursées que si le bail les identifie clairement.

Travaux : l'information triennale du bailleur

Tous les 3 ans, dans les 2 mois suivant chaque échéance triennale, le bailleur adresse au locataire un état prévisionnel des travaux envisagés pour les 3 années suivantes, avec leur budget, et un état récapitulatif des travaux des 3 années précédentes, avec leur coût. Il transmet sur demande tout justificatif du montant des travaux. Dans un ensemble à plusieurs locataires, le bail précise la répartition de leur coût.

Ce que cela change pour la TPE

Notre lecture, pour un salon de coiffure qui reçoit un appel de taxe foncière : il vérifie que l'inventaire annexé au bail la mentionne clairement, demande l'état récapitulatif annuel et refuse de payer une réfection de toiture, qui reste au bailleur. La CFE, elle, est toujours à sa charge. Voir notre page sur la CFE et notre page sur le dépôt de garantie.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne traite ni des baux signés avant l'entrée en vigueur de l'inventaire obligatoire, ni des charges de copropriété détaillées, ni des litiges sur la régularisation. Fiche vérifiée le 29 mai 2026, lue le 15 septembre 2026.