Bail professionnel : durée de 6 ans, congé, loyer, charges, fin du bail

Bail professionnel : pour qui et sous quelle forme

D'après la fiche Entreprendre Service Public « Contrat de bail professionnel », vérifiée le 13 mai 2026, ce bail vise un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole, donc surtout libérale : réglementée, comme expert-comptable, médecin, architecte ou avocat, ou non, comme formateur ou consultant. Il est obligatoirement écrit, par les parties, un notaire ou un avocat, et notarié au-delà de 12 ans. Il dure au moins 6 ans puis se prolonge tacitement pour la même durée.

Un bail mixte, habitation et activité, dure au moins 3 ans avec un bailleur personne physique et 6 ans avec une personne morale ; le bailleur y recherche l'amiante, le loyer peut être révisé chaque année sur l'indice de référence des loyers et la sous-location est interdite.

Contenu, état des lieux, loyer et charges

Le contenu est libre : identité des parties, description du local, durée, loyer et révision, charges, dépôt de garantie facultatif et obligations de chacun, avec en annexe le DPE et l'état des risques. L'état des lieux se fait à l'entrée et à la sortie, à l'amiable ou par commissaire de justice, frais partagés par moitié ; sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Le dépôt de garantie, s'il est prévu, a un montant libre.

Le loyer est libre et la loi n'impose pas de révision : le contrat peut l'indexer sur l'ILAT ou l'ICC, sinon le loyer reste le même pendant toute la durée du bail. La répartition des charges, impôts et taxes n'est pas réglementée : souvent, les gros travaux reviennent au bailleur et l'entretien courant au locataire, et sans clause précise le bailleur supporte les charges liées à la propriété, impôts fonciers et assurance de l'immeuble. La sous-location est possible sauf interdiction, en informant le bailleur par écrit, le locataire restant seul responsable envers lui. Les litiges vont au tribunal judiciaire.

Fin du bail et cession

D'après la fiche « Fin du bail professionnel », vérifiée le 12 mai 2026, le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou acte de commissaire de justice. Le bailleur est engagé 6 ans ; ensuite il peut donner congé avec le même préavis, sans motif ni indemnité, faute de droit au renouvellement. Sans congé, le bail repart pour 6 ans. La cession est permise sauf clause contraire, en informant le bailleur selon le contrat, par lettre recommandée à défaut, et le contrat peut exiger son accord sur l'identité et la solvabilité du successeur ou un acte authentique.

Écart relevé entre deux fiches : pour le bail commercial, la fiche sur la fin du bail professionnel cite comme cas de reprise la reconstruction, la surélévation, la démolition d'un immeuble insalubre ou vétuste et la transformation en habitation, alors que la fiche « Résilier un bail commercial », vérifiée le 28 mai 2026, retient la reconstruction, la restauration immobilière, la reprise d'un logement accessoire et la transformation en habitation.

Ce que cela change pour la TPE

Notre lecture, pour un consultant qui loue son premier bureau : prévoir une clause de révision sur l'ILAT s'il accepte un loyer indexé, faute de quoi le loyer reste fixe, et intégrer qu'au bout de 6 ans le bailleur peut reprendre le local sans indemnité, à la différence d'un bail commercial. Voir notre page sur les indices ILC, ILAT et ICC, notre page sur le contrat de bail commercial et notre page sur la résiliation du bail commercial.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne traite ni de l'activité libérale exercée à domicile, ni de la fiscalité du loyer, ni du choix de placer le bail professionnel sous le régime commercial. Fiches vérifiées le 13 mai 2026 et le 12 mai 2026, lues le 15 septembre 2026.