Résilier un bail commercial : triennale, retraite, clause résolutoire, amiable

Résilier un bail commercial : le congé triennal du locataire

D'après la fiche Entreprendre Service Public vérifiée le 28 mai 2026, le locataire peut mettre fin au bail sans motif à la fin de chaque période de 3 ans, par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec avis de réception, au moins 6 mois avant l'échéance, sans avoir à se justifier. Un congé tardif reporte ses effets à la période triennale suivante. Dans l'exemple de la fiche, pour une échéance au 30 septembre, le congé part au plus tard le 31 mars. Les parties peuvent exclure cette faculté dans les baux de plus de 9 ans, les locaux destinés à une seule activité, les bureaux et les entrepôts.

Partir en cours de bail

Sans attendre l'échéance, peut donner congé 6 mois à l'avance le commerçant en entreprise individuelle, le gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de la SARL titulaire du bail ou l'associé unique d'une EURL qui a demandé sa retraite ou obtenu une pension d'invalidité pendant le bail. Le locataire peut aussi demander au tribunal judiciaire la résiliation pour manquement du bailleur, grosses réparations non faites ou local non conforme aux normes incendie par exemple, le juge appréciant la gravité. Au décès du locataire, le bail passe aux héritiers, sauf clause contraire, et ils peuvent donner congé sans attendre l'échéance.

La résiliation amiable est possible à tout moment, sans forme imposée, mais la fiche conseille un acte fixant la date de libération, le solde du loyer et des charges et le sort du dépôt de garantie. Le bailleur vérifie au greffe les inscriptions sur le fonds et prévient les créanciers inscrits ; la résiliation ne devient définitive qu'1 mois après cette notification.

Côté bailleur : reprise triennale, faute et clause résolutoire

À la fin d'une période triennale, le bailleur donne congé 6 mois avant, par acte de commissaire de justice seulement, pour construire ou reconstruire, en offrant un local de remplacement ou une indemnité d'éviction, pour une restauration immobilière ou une transformation en immeuble d'habitation, avec indemnité, ou pour reprendre un logement accessoire inoccupé, divisible, sans trouble grave pour le commerce et toujours vide 6 mois après le congé. Écarts relevés tels quels : le chapô donne au bailleur comme au locataire la faculté de mettre fin au bail à chaque période triennale, alors que l'onglet du bailleur la limite à ces cas ; la restauration immobilière vise des sites patrimoniaux remarquables dans son intitulé et un secteur sauvegardé dans son détail.

En cours de bail, le bailleur demande la résiliation au tribunal judiciaire pour faute, absence d'assurance, sous-location non autorisée, défaut d'exploitation ou loyers impayés, ou applique la clause résolutoire : un commandement par commissaire de justice expose les manquements et laisse 1 mois pour s'exécuter, puis la résiliation est automatique. Le locataire peut demander des délais de paiement, dans la limite de 2 ans pour des loyers ; depuis le 28 mai 2026, le juge tient compte de sa capacité à régler la dette passée et de la reprise du loyer courant avant la première audience.

Ce que cela change pour la TPE

Notre lecture, pour un gérant qui veut quitter sa boutique à l'échéance triennale : compter 6 mois pleins avant la date, faute de quoi le congé ne jouera qu'à la période suivante, jusqu'à 3 ans plus tard. Visé par un commandement de payer, reprendre le loyer courant avant la première audience pèse désormais dans l'octroi de délais. Voir notre page sur le contrat de bail commercial, notre page sur l'indemnité d'éviction et notre page sur le dépôt de garantie.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne traite ni du calcul de l'indemnité d'éviction, ni du bail dérogatoire, ni du sort du bail en procédure collective. Fiche vérifiée le 28 mai 2026, lue le 15 septembre 2026.