Bail dérogatoire : 3 ans maximum, conditions, fin du bail et bail commercial

Bail dérogatoire : les conditions

D'après la fiche Entreprendre Service Public vérifiée le 9 juin 2026, le bail dérogatoire, dit aussi bail de courte durée ou bail précaire, loue des locaux servant à exploiter un fonds de commerce pour 3 ans au plus. Le statut des baux commerciaux ne s'applique pas : pas de droit au renouvellement au bout de 9 ans, pas d'indemnité d'éviction, pas de révision triennale du loyer. La fiche le juge adapté à un magasin éphémère, un pop-up store, ou au test d'une nouvelle activité.

Trois conditions sont cumulatives : un contrat écrit ; une volonté claire du bailleur et du locataire d'écarter le statut des baux commerciaux ; une durée totale, baux successifs compris, d'au plus 3 ans, sans minimum. Plusieurs baux courts peuvent se suivre sur le même local avec le même locataire dans cette limite. À défaut, le statut des baux commerciaux s'applique. Les parties choisissent librement l'activité, le loyer, les charges et les autres clauses.

États des lieux et loyer

Un état des lieux d'entrée est établi à la prise de possession et joint au bail, et un état des lieux de sortie à la restitution, à l'amiable ou par un mandataire comme un agent immobilier ; en cas de désaccord, un commissaire de justice l'établit, à frais partagés. Le loyer est libre et non plafonné ; une clause peut l'indexer, à la hausse ou à la baisse, sur l'indice des loyers commerciaux ou l'indice des loyers des activités tertiaires.

Fin du bail : départ, maintien dans les lieux, bail commercial

Le bail cesse automatiquement à la date prévue : ni le bailleur ni le locataire n'ont de congé à donner. Le locataire libère les lieux, rend les clés le dernier jour et fait l'état des lieux de sortie. S'il reste, le bailleur dispose d'un mois après le terme pour lui demander de partir, par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec avis de réception. Faute de réaction dans ce délai, un bail commercial soumis au statut naît automatiquement, dès le lendemain du terme ; un bailleur qui se manifeste 2 jours après le terme évite ce basculement.

Partir avant la fin

Le bail dérogatoire est conclu pour une période ferme : le locataire qui part plus tôt doit en principe payer les loyers jusqu'au terme, sauf accord amiable avec le bailleur ou clause de résiliation prévue à la signature, avec son préavis et ses modalités de notification.

Ce que cela change pour la TPE

Notre lecture, pour une créatrice qui teste une boutique pendant 18 mois : un bail dérogatoire écrit, écartant expressément le statut, avec une clause de résiliation si elle veut pouvoir partir tôt ; au terme, si elle souhaite rester, un bail commercial se négocie, et si le bailleur veut récupérer le local, il écrit dans le mois. Voir notre page sur la cession du bail commercial et notre page sur le refus de renouvellement.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne traite ni du bail saisonnier, ni du bail professionnel, ni du calcul des indices de loyer. Fiche vérifiée le 9 juin 2026, lue le 15 septembre 2026.