Cession du bail commercial : clauses, formalités et droits d'enregistrement

Cession du bail commercial : de quoi il s'agit

D'après la fiche Entreprendre Service Public vérifiée le 16 avril 2025, la cession du bail commercial, ou cession du droit au bail, est le contrat par lequel le locataire, le cédant, transfère le bénéfice du bail à un repreneur, le cessionnaire. Le bail initial subsiste avec un nouveau locataire, qui prend la place de l'ancien pour la durée restant à courir. En pratique, la plupart des bailleurs interdisent par une clause la cession du seul droit au bail ; ils ne peuvent pas interdire la cession liée à la vente du fonds de commerce, ni celle résultant d'une fusion, d'une scission, d'un apport partiel d'actif ou d'une transmission universelle de patrimoine, qui se fait sans formalité.

Céder le seul droit au bail, le pas de porte, suppose que le bail l'autorise, souvent avec l'accord du propriétaire. Avec la vente du fonds, le droit au bail est obligatoirement inclus et une clause d'interdiction n'est pas valable, mais une clause d'agrément ou une clause limitant la cession à la vente totale du fonds reste possible. Dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, la commune dispose d'un droit de préemption commercial sur le droit au bail.

Agrément, concours du bailleur, garantie solidaire

Une clause d'agrément oblige le locataire à obtenir l'accord du propriétaire, en général par écrit, qui peut accepter ou refuser le candidat. Une clause d'appel à concourir à l'acte fait seulement assister le bailleur à la cession, sans autorisation à donner.

Une clause de garantie solidaire engage le cédant avec le repreneur au paiement des loyers et à l'exécution du bail, sauf si le cédant est en sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire. Pour l'actionner, le bailleur informe le cédant d'un impayé dans le mois qui suit l'échéance et lui réclame les sommes dans les 3 ans suivant la cession. La garantie prend fin à l'expiration du bail, ne joue pas en cas de renouvellement, mais continue en cas de tacite prolongation. La fiche donne l'exemple d'une cession au 1^er septembre 2024 et d'un loyer payé le 15 : information avant le 15 octobre 2024, garantie jusqu'au 1^er septembre 2027.

Retraite ou invalidité : la cession déspécialisation

Le locataire qui a demandé à liquider sa retraite ou perçoit une pension d'invalidité peut céder son bail pour une activité différente, sans que le bailleur puisse l'interdire, s'il est commerçant ou artisan personne physique, associé unique d'EURL ou gérant majoritaire de SARL depuis au moins 2 ans. Il notifie au bailleur, par acte de commissaire de justice, son intention, la nouvelle activité et le prix, sans demander d'autorisation, et informe les créanciers inscrits sur le fonds, qui peuvent s'opposer si leur garantie devient insuffisante. La nouvelle activité doit rester compatible avec l'immeuble : une laverie bruyante ne l'est pas avec un immeuble d'habitation.

Dans les 2 mois, le bailleur accepte, exerce sa priorité de rachat du droit au bail ou conteste devant le tribunal judiciaire ; s'il ne propose pas le rachat dans ce délai, il est réputé accepter.

Formalités et droits d'enregistrement

La cession suit cinq étapes, sans lesquelles elle n'est pas valable selon la fiche. Les droits d'enregistrement sont en principe payés par le repreneur, sauf clause contraire : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 001 € à 200 000 €, 5 % au-delà, avec un minimum fixe de 25 €. Notre lecture : la fiche ne dit pas comment ce minimum de 25 € s'articule avec la tranche à 0 %.

Ce que cela change pour la TPE

Notre calcul, au barème de la fiche : pour un droit au bail cédé 60 000 €, les droits sont de 3 % sur 37 000 €, soit 1 110 € ; pour 250 000 €, 5 310 € sur la tranche à 3 % et 2 500 € sur la tranche à 5 %, soit 7 810 €. Un commerçant qui reprend un local vérifie d'abord la clause de garantie solidaire et la clause d'agrément du bail. Voir notre page sur le dépôt de garantie et notre page sur la Tascom.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne détaille ni le droit de préemption commercial de la commune, ni la vente du fonds de commerce, ni la procédure de déspécialisation hors cession. Fiche vérifiée le 16 avril 2025, lue le 15 septembre 2026.