Refus de renouvellement du bail commercial : congé, éviction, reprise, repentir

Refus de renouvellement du bail commercial : congé et indemnité d'éviction

D'après la fiche Entreprendre Service Public vérifiée le 15 avril 2025, le bailleur qui refuse de renouveler le bail commercial à son échéance, après 9 ans, envoie un congé par acte de commissaire de justice au plus tard 6 mois avant l'expiration et propose une indemnité d'éviction, évaluée selon le dommage et couvrant tout le préjudice du locataire. Il n'a pas à motiver son refus s'il propose cette indemnité. Sans congé ni demande, le bail se poursuit par tacite prolongation.

Le locataire peut accepter l'indemnité et partir à la fin du bail, avec état des lieux et remise des clés, ou rester jusqu'au paiement en versant une indemnité d'occupation à la place du loyer ; négocier le montant ; ou saisir le tribunal, en principe le tribunal judiciaire, dans les 2 ans suivant la date du congé. En procédure collective, le tribunal des activités économiques est compétent dans 12 villes, dont Lyon, Marseille, Paris et Versailles, à titre expérimental du 1^er janvier 2025 au 31 décembre 2028.

Reprise du local par le bailleur

Le bailleur refuse sans indemnité d'éviction pour démolir un immeuble insalubre, sur arrêté du préfet, ou dangereux, sur rapport d'expertise ou arrêté de mise en sécurité ; s'il reconstruit des locaux commerciaux, le locataire a une priorité de location, qu'il réclame par commissaire de justice ou lettre recommandée au plus tard 3 mois après son départ. Pour construire ou reconstruire, l'indemnité est due, sauf offre d'un local de remplacement équivalent, avec alors une indemnité restreinte pour la privation temporaire du fonds et le déménagement.

Un bailleur commerçant, artisan ou libéral propriétaire depuis au moins 6 ans peut reprendre sans indemnité le seul logement accessoire au local, pour l'habiter ou y loger sa famille faute d'habitation adaptée, à condition que le logement soit séparable et que sa perte ne trouble pas gravement l'exploitation : une pièce de 13 m² au deuxième étage ne gêne pas une boulangerie-pâtisserie. Le bénéficiaire l'occupe dans les 6 mois et pendant 6 ans au moins, sinon l'indemnité redevient due ; une société ne peut pas reprendre au profit de ses dirigeants ou salariés.

Motifs graves et légitimes : refus sans indemnité

Le bailleur peut aussi refuser sans indemnité pour un motif grave et légitime : loyers impayés ou payés en retard, sous-location dissimulée, changement de destination non autorisé, dégradations, emploi de salariés étrangers non déclarés, violences, injures ou cessation d'exploitation sans raison. Pour une obligation inexécutée ou une cessation d'exploitation, il adresse d'abord une mise en demeure par commissaire de justice ; le locataire a 1 mois pour régulariser, faute de quoi le congé sans indemnité suit, au plus tard 6 mois avant la fin du bail, en précisant le motif et le délai de 2 ans pour contester. La mise en demeure n'est pas requise en cas d'abandon définitif de l'exploitation ou de violences ; sans elle ailleurs, le congé reste valable mais l'indemnité est due.

Maintien dans les lieux et droit de repentir

Tant que l'indemnité n'est pas payée, le locataire reste dans les lieux ; le bailleur assure une jouissance paisible et les réparations, même grosses, et le locataire reste immatriculé au RCS ou au RNE et paie une indemnité d'occupation. Une fois l'indemnité versée, il a 3 mois pour libérer le local.

Le bailleur peut se rétracter et renouveler le bail, souvent quand l'indemnité fixée par le juge lui paraît trop élevée, dans les 15 jours suivant cette décision, si le locataire est encore dans les lieux et ne s'est pas réinstallé ailleurs. Il le notifie par lettre recommandée ou commissaire de justice ; le bail est renouvelé à cette date, sans nouveau revirement possible, et le bailleur supporte les frais de procédure, d'expertise et éventuellement d'avocat du locataire.

Ce que cela change pour la TPE

Notre lecture, pour une boutique dont le bail expire le 30 septembre : un congé reçu après le 31 mars est tardif au regard du délai de 6 mois ; un congé régulier sans motif ouvre droit à l'indemnité d'éviction, que la boutique peut négocier ou faire fixer par le tribunal dans les 2 ans, en restant immatriculée et en payant l'indemnité d'occupation. Voir notre page sur la cession du bail commercial et notre page sur le dépôt de garantie.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne détaille ni le calcul de l'indemnité d'éviction, ni la demande de renouvellement par le locataire, ni le loyer du bail renouvelé. Fiche vérifiée le 15 avril 2025, lue le 15 septembre 2026.