Sous-location du bail commercial : autorisation, loyer majoré, renouvellement

Sous-location du bail commercial : principe et conditions

D'après la fiche Entreprendre Service Public vérifiée le 3 juin 2025, la sous-location consiste pour le locataire principal à louer à un sous-locataire tout ou partie du local commercial contre un loyer. Elle est en principe interdite, sauf autorisation par une clause du bail ou par le bailleur après la signature, et à condition que le locataire informe le bailleur de l'acte. Sans ces 2 conditions, la sous-location est irrégulière : le bailleur peut demander la résiliation du bail ou refuser son renouvellement sans indemnité d'éviction.

L'autorisation, indispensable, peut être écrite, dans le bail initial ou un avenant, et doit alors être reprise dans le bail renouvelé, ou tacite, résultant d'une attitude claire du bailleur, comme l'accord donné au sous-locataire pour des travaux. Même autorisée, la sous-location est annoncée au bailleur par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception ; il a 15 jours pour dire s'il entend intervenir. Écart relevé tel quel : la fiche présente l'autorisation du bailleur comme indispensable, puis écrit que, faute de réponse dans ce délai, son accord à la sous-location est considéré comme donné.

Sous-location ou mise à disposition avec services ?

La mise à disposition de locaux avec prestations de services, entretien, wifi, téléphone, chauffage, accueil ou salles de réunion, n'est pas une sous-location : elle doit être permise par la clause de destination du bail, et le bailleur ne peut pas en tirer de réajustement de loyer. La fiche cite un atelier de danse loué plusieurs mois à une société avec entretien, accueil et sécurité : une mise à disposition, écrit-elle, même si elle dit que le locataire le sous-loue.

Contrat, loyer majoré et responsabilités

Le contrat de sous-location reprend en général les clauses du bail : description et activité du local, sous-loyer, répartition des charges, responsabilités et durée, qui ne dépasse pas le temps restant du bail principal. Si le sous-loyer dépasse le loyer principal, le bailleur peut réclamer une majoration équivalente au locataire principal, et saisir le tribunal judiciaire en cas de désaccord.

Il n'existe pas de contrat entre bailleur et sous-locataire, mais le bailleur impayé peut réclamer le sous-loyer au sous-locataire. Le locataire principal reste tenu du loyer et répond des manquements du sous-locataire, dégradations comprises. Le sous-locataire a les mêmes droits que le locataire principal, pas davantage, et respecte la destination du local. Si le locataire principal met fin au bail à une échéance triennale, la sous-location prend fin.

Le sous-locataire peut-il obtenir le renouvellement ?

Le sous-locataire qui exploite un fonds de commerce peut demander le renouvellement directement au bailleur, s'il est immatriculé, exploite effectivement et personnellement, et si la sous-location a été autorisée. En sous-location partielle, dans des lieux divisibles, comme un restaurateur qui sous-loue une partie de son local à une épicerie avec l'accord du bailleur, chacun demande le renouvellement pour sa partie. En sous-location totale, le locataire principal, qui n'exploite plus, perd le droit au renouvellement au profit du sous-locataire.

Ce que cela change pour la TPE

Notre lecture, pour un restaurateur qui veut céder un coin de salle à un torréfacteur : vérifier la clause du bail, obtenir l'accord écrit du bailleur, l'informer par lettre recommandée, et fixer un sous-loyer en sachant qu'un montant supérieur au loyer principal ouvre droit à une majoration. Voir notre page sur la cession du bail commercial et notre page sur le refus de renouvellement.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne traite ni de la domiciliation d'entreprise, ni des contrats de coworking, ni du calcul de la majoration de loyer. Fiche vérifiée le 3 juin 2025, lue le 15 septembre 2026.