Loyer d'un bail commercial : révision triennale, indexation et paiement mensuel

Loyer d'un bail commercial : fixation et paiement

D'après la fiche Entreprendre Service Public vérifiée le 28 mai 2026, le loyer initial est libre : le bailleur n'est tenu ni par le loyer du locataire précédent ni par des loyers de référence, et un bail tous commerces se loue en principe plus cher qu'un bail limité à une activité. Il est en revanche encadré lors de la révision et du renouvellement. Le bail fixe la date de paiement, en pratique au début de chaque trimestre.

Depuis le 28 mai 2026, pour les baux en cours comme pour les baux signés ou renouvelés, le locataire peut obtenir sur simple demande le paiement mensuel, si le local sert au commerce de détail ou de gros ou à des services commerciaux ou artisanaux, hors bureaux et entrepôts, et s'il est à jour de ses loyers et charges, les sommes qu'il conteste ne comptant pas. La mensualisation s'impose alors au bailleur dès l'échéance suivante.

Pas-de-porte et TVA

Le pas-de-porte, droit d'entrée facultatif pour un local vacant, est librement fixé, souvent à 3 ou 6 mois de loyer, versé en une fois ou par échéances, non remboursé à la fin du bail et indiqué dans le bail. Qualifié de supplément de loyer, cas le plus fréquent, il entre dans la révision triennale et le loyer du bail renouvelé, constitue un revenu foncier du bailleur et, pour le locataire, une charge déductible par neuvièmes si le loyer est nettement inférieur à la valeur locative. Qualifié d'indemnité, il n'est ni imposé chez le bailleur, ni déductible ou amortissable chez le locataire. Un bailleur personne morale peut devoir la contribution sur les revenus locatifs de 2,50 %.

Des locaux équipés pour l'activité sont loués avec une TVA de 20 %, sauf franchise en base du bailleur ; des locaux nus en sont exonérés, le bailleur pouvant opter pour la TVA par lettre simple au service des impôts des entreprises.

Révision triennale : quand et comment

Le bailleur ou le locataire peut demander la révision, même si le bail ne la prévoit pas, une fois écoulés 3 ans depuis l'entrée, le renouvellement ou la dernière révision, sans délai maximum, par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée précisant le loyer demandé ; le locataire accepte par écrit ou en payant le nouveau loyer. Le calcul applique au loyer en cours le rapport entre le dernier indice publié et l'indice de référence : indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales, indice des loyers des activités tertiaires pour les autres, l'indice du coût de la construction étant exclu pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014. Pour ces baux, la hausse ne peut dépasser 10 % par an du loyer de l'année précédente.

Écart relevé, notre calcul : l'exemple de la fiche porte un loyer de 500 € à 577,31 € à la première révision d'un bail signé le 1^er octobre 2021, soit une hausse d'environ 15,5 %, et un loyer de 525,84 € à 607,15 € à la révision suivante, soit la même proportion, sans appliquer le plafond annuel de 10 % rappelé juste avant pour les baux conclus depuis septembre 2014.

La révision est déplafonnée et fixée à la valeur locative si les facteurs locaux de commercialité, population, nouvelles artères, rue piétonne, ont fait varier cette valeur de plus de 10 %, selon une clause sur la durée du bail ou après une déspécialisation ; la hausse reste alors lissée à 10 % par an.

Échelle mobile, clause tunnel et clause-recette

Une clause d'échelle mobile fait varier le loyer selon un indice prévu au bail, ILC, ILAT ou ICC, à la périodicité choisie, automatiquement. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, une clause tunnel peut borner cette variation à la hausse comme à la baisse, par exemple à ± 3 % ou ± 5 %. Si le jeu de la clause fait varier le loyer de plus d'un quart, une partie peut demander par lettre recommandée ou commissaire de justice sa révision immédiate à la valeur locative, la hausse restant limitée à 10 %. La clause-recette, fréquente en centre commercial, lie le loyer au chiffre d'affaires, souvent avec un loyer minimum garanti.

Désaccord : conciliation puis juge

La commission de conciliation des baux commerciaux du département, saisie gratuitement par lettre recommandée avec le bail et les pièces, rend un avis sous 3 mois ; elle n'est pas obligatoire. Le président du tribunal judiciaire est saisi 1 mois après la réception du premier mémoire envoyé par lettre recommandée, avec avocat obligatoire, et peut renvoyer à une audience de règlement amiable. Pendant la procédure, le locataire continue de payer le loyer du bail.

Ce que cela change pour la TPE

Notre calcul, avec la formule et les indices de l'exemple de la fiche, 136,72 et 118,41 : un loyer de 1 000 € par mois passerait à 1 154,63 €, alors que le plafond de 10 % rappelé par la même fiche le limiterait à 1 100 € sur l'année. Face à ces deux lectures, la boutique fait chiffrer la demande avant de l'accepter, et peut dès maintenant demander à payer chaque mois. Voir notre page sur les charges du bail commercial et notre page sur le dépôt de garantie.

Ce que cette page ne dit pas

Elle ne donne ni les valeurs courantes des indices, ni le loyer du bail renouvelé, ni la méthode de calcul de la valeur locative. Fiche vérifiée le 28 mai 2026, lue le 15 septembre 2026.