Loueur en meublé professionnel : fiscalité

Devenir loueur en meublé professionnel : les conditions à remplir

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose deux conditions cumulatives fixées par l'article 155 du code général des impôts. Les recettes annuelles de la location meublée, loyers et charges compris, toutes taxes comprises, doivent dépasser 23 000 € pour l'ensemble du foyer fiscal sur l'année civile. Si l'exercice comptable se clôture en cours d'année, ce seuil s'apprécie quand même sur l'année civile, et il est ajusté au prorata en cas de création d'activité en cours d'année.

Seconde condition : ces recettes doivent dépasser le total des autres revenus d'activité du foyer fiscal, c'est-à-dire les salaires, les autres bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices agricoles et les bénéfices non commerciaux déclarés par les membres du foyer. Beaucoup de porteurs de projet cherchent la réponse à la question loueur en meublé professionnel conditions sans savoir que ce second critère, souvent oublié, conditionne autant l'accès au statut que le seuil de recettes.

Si l'une des deux conditions manque, le loueur reste loueur en meublé non professionnel (LMNP), avec un régime fiscal moins favorable sur plusieurs points, notamment pour l'imputation des déficits. Le caractère professionnel ou non s'apprécie au niveau du foyer fiscal entier et s'applique à toutes les locations meublées de ce foyer, et non bien par bien.

Pour les non-résidents français, la condition de prépondérance des recettes ne se compare pas aux revenus imposés en France mais aux revenus professionnels de même nature perçus dans leur État de résidence, sous réserve qu'ils y soient soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu français. La location peut être purement saisonnière : le statut de LMP n'exige pas une activité menée toute l'année, seulement qu'elle soit exercée à titre professionnel et habituel.

Le seuil de recettes de 23 000 € : ce qu'il change concrètement

Le seuil de 23 000 € porte sur les recettes brutes, pas sur le bénéfice. Il additionne les loyers perçus toutes taxes comprises et les charges refacturées au locataire, pour l'ensemble des locations meublées détenues par tous les membres du foyer fiscal, et non par bien isolé. Un couple qui loue deux appartements meublés doit donc additionner les recettes des deux biens pour vérifier s'il franchit le seuil.

Ce seuil se compare ensuite aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Un foyer dont les recettes locatives meublées dépassent 23 000 € mais restent inférieures à la somme des salaires et des autres revenus professionnels de ses membres ne devient pas LMP : il demeure loueur en meublé non professionnel, faute de franchir ce second seuil de comparaison.

Le franchissement du seuil de 23 000 € ne se fige jamais d'une année sur l'autre : il s'apprécie chaque année civile. Un loueur qui bascule en LMP une année peut redevenir LMNP l'année suivante si ses recettes reculent sous le seuil, ou si un autre revenu du foyer augmente davantage que ses recettes locatives.

Micro-entreprise ou régime réel : le choix dépend du chiffre d'affaires

Le loueur en meublé professionnel exerçant en nom propre relève de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. S'il opère via une société civile immobilière, c'est l'impôt sur les sociétés qui s'applique. Dans les deux cas, il reste ensuite soumis soit au régime de la micro-entreprise, soit à un régime réel d'imposition, selon son chiffre d'affaires.

Les seuils de chiffre d'affaires ouvrant droit au régime micro diffèrent selon la nature du bien loué et évoluent chaque année.

Un loueur en meublé professionnel dont la location meublée constitue la seule activité ne peut, dans les faits, jamais relever du régime micro pour des meublés de tourisme non classés : le seuil de recettes de 23 000 € nécessaire pour obtenir le statut de LMP dépasse déjà le plafond micro de 15 000 € fixé pour cette catégorie. Le régime réel s'applique alors de fait dès l'accès au statut.

Régime réel : charges déductibles et amortissement du bien

En régime réel, le loueur en meublé professionnel déduit de ses recettes locatives les frais d'établissement liés à la constitution de son activité, les frais d'entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion et d'assurance, ainsi que les intérêts d'emprunt.

Le mobilier et les travaux d'amélioration s'amortissent sur une durée de 5 à 10 ans, à un taux annuel compris entre 10 % et 20 %. Le prix d'achat du bien immobilier n'est pas une charge déductible, mais il peut être amorti sur sa durée réelle de détention : si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien se déduisent chaque année.

Cette mécanique explique pourquoi le régime réel profite surtout aux loueurs ayant financé leur bien à crédit ou engagé des travaux importants : plus les charges et amortissements sont élevés, plus le bénéfice imposable en BIC diminue, alors que le régime micro applique un abattement forfaitaire sans lien avec les charges réelles.

Plus-values de cession : une exonération qui dépend des recettes

Pour une location meublée classique, l'exonération de plus-value est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes au cours des deux années civiles précédant la cession, et que l'activité a commencé depuis au moins 5 ans. Elle devient partielle lorsque ces recettes se situent entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Lorsque l'activité comprend au moins trois prestations proches de l'hôtellerie, parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle, elle relève du régime de la para-hôtellerie et non plus de la location meublée. Les seuils d'exonération changent alors nettement.

Dans les deux cas, l'exonération suppose que l'activité de location en meublé ait commencé depuis au moins 5 ans avant la cession : ce délai s'ajoute à la condition de recettes, il ne la remplace pas.

TVA, CFE et obligations déclaratives du LMP

La location meublée sans prestation de service annexe n'est pas soumise à la TVA. Dès qu'un loueur propose au moins trois des prestations décrites plus haut, son activité bascule vers la para-hôtellerie, avec les conséquences fiscales vues sur les plus-values de cession.

Le loueur en meublé, professionnel ou non, doit obtenir un numéro SIRET et reste redevable de la contribution foncière des entreprises. Selon sa situation, il peut aussi devenir redevable de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises et de la TVA, comme le détaille la page dédiée d'impots.gouv.fr. En régime réel, une liasse n° 2031 est déposée auprès du service des impôts des entreprises du lieu du bien, ou du service qui gère la résidence principale ou le logement le plus important en cas de plusieurs biens.

Le bénéfice du loueur en meublé professionnel se reporte, en complément de la déclaration 2042, sur la déclaration 2042-C-PRO, aux cases 5KC, 5LC ou 5MC, ou aux cases 5DF, 5EF ou 5FF pour les revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français.

LMP ou LMNP : quel statut correspond à votre situation

Le statut de LMP convient surtout aux investisseurs dont les recettes locatives dépassent déjà, ou approchent, les autres revenus professionnels du foyer, et qui financent leur bien à crédit ou engagent des travaux réguliers : l'imputation des charges réelles et l'amortissement réduisent alors fortement le bénéfice imposable, contrairement à l'abattement forfaitaire du micro-LMNP.

À l'inverse, un foyer dont les recettes locatives restent nettement inférieures aux salaires ou aux autres revenus professionnels n'a aucun intérêt à viser le LMP : il reste de fait en LMNP, avec un abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 €) sur les locations longue durée en régime micro, ou de 30 % (minimum 305 €) sur les meublés de tourisme non classés, sans les obligations déclaratives plus lourdes du LMP.

Pour un porteur de projet dont la location meublée constitue l'unique activité et qui vise les 23 000 € de recettes, le régime réel s'impose de fait dès l'obtention du statut, puisque le seuil micro de 15 000 € fixé pour les meublés non classés se trouve mécaniquement dépassé. Mieux vaut anticiper la tenue d'une comptabilité en partie double et le dépôt d'une liasse 2031, plutôt que découvrir ces obligations après le franchissement du seuil.